工程概况

江苏海门市丝绸路的运杰?龙馨园，建筑面积14万m2，共14幢，层高18至32层，框剪结构，采用外墙内保温、面砖外墙和彩色铝合金外墙窗。

其中，一期7幢在土建施工结束交付装修初期，通过外窗淋水、雨后查漏，发现超过60%的外墙窗严重渗水。针对一期外墙窗渗漏严重的情况，结合其他项目外墙窗安装工艺等方面的实践经验，在二期工程中采用了外墙门窗后装式安装新工艺，工程完工至今已有一年多，外墙窗均无渗漏。

精装修高层住宅外墙门窗渗漏原因

01

设计方面

　　设计单位为了满足开发商突出外立面整体美观效果，在外立面设计上片面追求凹、凸造型变化，这就导致了飘窗、转角窗等所占比例超过60%，南北墙的窗墙比＞1∶1，不同程度上增加了土建施工、外墙窗安装和防渗漏的难度，留下了渗漏隐患。

02

门窗制作安装方面

　　外墙门窗的加工制作精度达不到质量要求，粘结后组装部位没有填打密封材料，是造成雨水容易通过各种装配间隙渗入门窗的重要原因。

门窗在现场安装时，下列情况也会导致渗漏：

1）装配尺寸控制不好致使有搭接密封的位置错位或搭接尺寸不足，或因压力不足而产生间隙；2）用于固定门窗框的紧固螺丝没有采用密封胶密封，或密封时未清洁密封部位的表面；3）玻璃安装后，玻璃与门窗框之间的防水密封胶填打不实。

另外，外墙门窗采用了传统的“先装式”安装工艺，在土建施工未结束前，就将门窗框直接安装在毛洞上，窗框与窗洞边之间缝隙大小不等，增加了后道工序缝隙填塞的难度，太小的间隙无法充填材料，过大的间隙使门窗难以固定，这是导致外墙门窗渗漏的主要原因。

03

材料方面

　　外墙门窗规格、品种和材料质量（包括配套五金件、填充与密封材料）与外墙门窗的渗漏有着直接的关系。

04

土建施工方面

　　一是门窗洞口的留设未根据设计要求，致使窗框与洞口之间缝隙大小不一；二是没有根据设计、规范要求浇筑窗台混凝土止水坎、砖砌外墙增加外窗混凝土加强框；三是砂浆填缝时没有根据气温变化和缝隙大小等因素调整配比与填塞时间；四是飘窗混凝土顶板振捣不实，飘窗吊顶安装后，雨水由固定吊顶的膨胀杆渗入，引起吊顶霉变。

精装修高层住宅外墙门窗渗漏水解决方案

　　解决精装修高层住宅外墙门窗渗漏的最好方案就是采用后装式安装新工艺，即是在门窗洞口按图纸尺寸施工结束（包括涂料、外墙砖等外装饰）后，再安装门窗框（图1）。

图1面砖外墙门窗后装式洞口

01

外墙门窗后装式施工的优点

　　避免了以往先装式施工中土建施工与门窗之间工序交叉的矛盾，减少了砂浆嵌缝、窗框周边二次粉刷、装饰（涂料、外墙砖）等工序，确保并提高了土建与门窗安装的工程质量和进度，同时杜绝了门窗的污染与破损，降低了成本支出。

　　外墙门窗后装式施工明确了防水与渗漏维修责任由门窗安装单位负责，避免了以往先装式施工中土建方与门窗安装单位的推诿现象。

02

外墙门窗后装式安装工艺防渗漏保障措施

土建施工单位

　　外墙门窗洞口的施工质量与尺寸是确保外墙门窗安装质量、控制渗漏水的关键。土建施工单位要充分认识到精装修高层住宅外墙门窗渗漏水的危害性，结合外墙窗洞结构尺寸、外装饰材料、施工工艺等方面的设计规范要求，制订切实可行的施工方案与保障措施，加强检查、落实，从土建施工的源头抓起，把好门窗洞口的施工质量、尺寸控制关，为外墙门窗的安装打好基础。具体控制工艺如下：

　　①外墙粉刷与面砖粘贴（涂料或其他外装饰作业）的作业班组，必须认真做好验收交接工作，对结构尺寸偏差大的洞口，必须由前道工序整改到位后（偏差＞3mm的用细石混凝土填补，尺寸小的砸除修整）重新验收移交，以杜绝因尺寸偏差太大、砂浆粉刷过厚而留下渗漏隐患。

　　②以面砖、涂料为外饰面的高层住宅外窗，粉刷结束后的洞口尺寸与图纸设计尺寸相比，应上大8mm、下大6mm、左右大6mm。例如，设计尺寸洞口高为mm的，粉刷结束后外窗的上下洞口总高为mm。窗周围的面砖粘贴要做到实而不空，并与窗框交接部位的面砖边线控制成直线，并割除突出面砖边线的多余砂浆，与洞口粉刷层成直角，以便于窗框安装和密封胶填打。

　　③在砌体外墙窗的周围，应增加mm厚等墙宽的混凝土加强框；为满足窗框外侧小面做保温的需要，加强框外侧做保温的小面宽度部位（按80mm宽）厚度为60mm（大理石等特殊厚型装饰材料的窗小面保温与尺寸留设，根据实际再定），混凝土加强框长、宽尺寸小于设计窗洞口每边1cm。

　　④外墙窗洞口四边外装饰向内延伸mm宽（外墙按mm厚，窗框宽按mm，居中安装），窗洞上边加设滴水线，下边窗台外排水，高低差＞20mm。

　　⑤外装饰是面砖、涂料的，可在外墙门窗洞口成型后直接施工。大理石等特殊厚型装饰材料，以窗框安装后交接部位压框≤10mm为标准，控制节点部位的施工尺寸。

门窗单位

　　门窗单位要认真做好与土建单位的门窗洞口的验收交接工作，满足安装要求的接收安装，对不具备安装条件的，由土建单位整改后，再进行验收交接。

　　门窗洞口的验收除洞口尺寸作为主要检查内容外，门窗洞口、下坎砂浆粉刷与窗周边面砖缝隙（或大理石等其它块材粘贴缝隙）是否空鼓也应作为检查验收内容。

门窗框制作的尺寸应根据土建施工单位移交的门窗洞口尺寸，上下边小14mm、左右边小12mm，也就是说mm宽×mm高的洞口，门窗框加工尺寸应为mm宽×mm。

　　窗框的丁字接缝硅胶的填打应在窗框离厂前完成，同时门窗单位要安排专人检查，以确保拼缝硅胶的填打质量。

　　窗框安装后窗框与面砖（或大理石等特殊厚型装饰材料）之间的缝槽必须清理干净，缝槽硅胶的填打必须分2到3次，分层填充，以确保填打的质量。窗框发泡剂的填充，尽量做到连续一次性完成，而且必须在缝槽密封胶完全固化后填充。窗框安装结束，进行玻璃安装前，要对所有的丁字接缝密封胶再次检查，以防止漏打。玻璃与窗框之间的密封胶填打要做到实而不空，光滑成线、整齐美观。平开窗扇的安装要做到垂直、密封、开启灵活。

　　面砖（或涂料）外墙门窗安装位置，原则上以窗框外侧距洞口粘贴面砖（或涂料）的内侧边6mm为准。大理石等特殊厚型装饰材料外墙门窗安装位置，原则上紧贴大理石等特殊厚型装饰材料内侧边安装。安装前将侧边清整处理平、直、实、干净，侧面一圈全部填打防水密封胶，并将窗框与侧边粘贴在一起后固定。

　　门窗安装结束检查验收合格后，在外墙窗周围0mm范围内，喷涂2遍无色透明的硅烷防水剂，以确保防水效果的长久性。

监理单位

　　监理单位应结合工程实际、图纸设计、相关规范等方面的要求，把好施工方案核审关，以确保外墙窗无渗漏水为宗旨，审核方案的合理可行性。在施工过程中，监理单位要把好外墙门窗每道工序的交接、验收、签字关，以确保每一道工序的施工质量。

　　为明确外墙门窗安装后的渗漏水维修责任，凡具备安装条件的门窗洞口，只要门窗单位同意签字接收，其门窗框与窗洞口边交接部位的防水与渗漏水维修就由门窗单位负责（土建施工质量原因造成的渗水，由土建单位负责）。

结语

　　总之，精装修高层住宅外墙门窗采用后装式安装新工艺，只要严格把好各道工序的材料质量关、施工质量关、验收交接关，外墙窗的渗漏是完全可以得到控制解决的。

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