近年来，以一二线城市、副省级城市为主导的大城市发展迅猛，年万亿GDP城市达到23个，大城市的经济极化格局还在不断加强。面对存量经济不断扩大的局面，如何在都市区有限的土地资源中盘活存量、扩大增量，优化产业结构，是每一个大城市发展中必须面对的课题。近两年，东滩智库做了不少产业地产、科创园区等小园区项目咨询，涉及上海、济南、郑州、青岛、珠海等城市，探讨的多是科技融入都市以及如何发展新型都市工业的问题。

一、城市中的工业用地成为稀缺

都市工业是城市发展的主要推动力，从早期的曼彻斯特、米兰、斯图加特，到近代的纽约、底特律、上海，再到现代的洛杉矶、深圳、苏州等城市，都集聚了众多高水平的制造业企业，这些企业的集聚形成了城市工业区，推动了城市的初期发展。都市工业作为工业化和城市化融合发展的产物，其不断演进已成为支撑城市发展的核心动力。纵观世界级的大都市城市化进程，均经历了城市化-郊区化-逆城市化-再城市化四个阶段，相应的都市工业也在城市资源要素“聚集-扩散-再集聚-再扩散”过程中不断演进。原有的城市工业园成为了现今城市更新的重要区域，如德国鲁尔工业区、北京艺术区、上海杨浦老工业区等。过去几年，大城市的经济转型升级偏向于增加第三产业，在用地上实施“退二进三”，老旧厂房倾向于改成文创、商业和商务办公，伴随着城市商业办公业态的普遍过剩，近两年这种情况有很大改变，科创经济势头盖过文创经济。同时，城市中的工业用地成为稀缺，很多大城市在城市规划修编中已有意识保持一定量的工业用地，且对工业用地出让管控严格，如济南要过8部门联审。

当前，制造业正重新获得发达国家重点

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